Reseña de la Sociedad Matriz. Actividades y Negocios de la Sociedad Matriz

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ANALISIS RAZONADO A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS DE CURAUMA S.A. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2009

Reseña de la Sociedad Matriz

Con el objeto de realizar tanto en Chile como en el extranjero todo tipo de inversiones y, además la Administración y explotación de ellas, la Sociedad inició sus actividades en el mes de noviembre de 1996, como resultado de la división de la sociedad Cruz Blanca S.A. acordada en Junta Extraordinaria de Accionistas de esta última sociedad, efectuada el fecha 17 de enero de 1997.

En el mes de mayo de 1998, la Sociedad quedó inscrita en el Registro de Valores de la Superintendencia de Valores y Seguros, con el N° 615.

Con fecha 26 de enero de 2006 se efectuó una Junta Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad que acordó, entre otras materias, reemplazar el nombre o razón social de la sociedad CB Inversiones Inmobiliarias S.A. por Curauma S.A. y la fusión por incorporación a CB Inversiones Inmobiliarias S.A. hoy Curauma S.A., con efecto al 1º de octubre de 2005, de las sociedades CB Capitales S.A., CB Inmobiliaria S.A. y CB Transporte e Infraestructura S.A.. El indicado proceso de fusión quedó totalmente tramitado con fecha 25 de julio de 2006.

El proceso de fusión tuvo por objeto maximizar el valor patrimonial de las sociedades, otorgándole una estructura financiera coherente con su patrón natural de desarrollo y centrándola en su área de negocios que es el inmobiliario.

Con fecha 22 de septiembre de 2006, se realizó el canje de acciones de la emisión de Curauma S.A. por las correspondientes acciones de las sociedades absorbidas CB Capitales S.A., CB Inmobiliaria S.A. y CB Transporte e Infraestructura S.A., quedando de esta manera terminado el proceso de fusión.

Actividades y Negocios de la Sociedad Matriz

Durante el año 2006, se materializó exitosamente el proceso de fusión de Curauma S.A. con CB Capitales S.A., CB Transporte e Infraestructura S.A., y CB Inmobiliaria S.A., sociedades cuyo activo esencial correspondía a cuentas por cobrar a CB S.A., que a su vez se encontraban respaldadas básicamente por activos relacionados al sector inmobiliario y por ello resultaba razonable y óptimo desde el punto de vista administrativo fusionarlas.

Como fundamento de la fusión de las sociedades, CB S.A. comprometió el pago íntegro de la cuenta corriente existente entre ella y Curauma S.A. y filiales que al 31 de diciembre de 2009 es equivalente a 7.779.147,80 Unidades de Fomento, a través de los flujos que genere el contrato de financiamiento – mediante la venta de suelos – suscrito entre sociedades relacionadas y Euroamérica Seguros de Vida S.A., radicando adicionalmente en Curauma S.A. todo excedente que genere el mismo por sobre el pago de la referida cuenta corriente. Dicho contrato y sus modificaciones está referido a un financiamiento global de 2.904 hectáreas urbanas y de desarrollo urbano ubicadas en las comunas de Valparaíso y Viña del Mar, asociadas a una deuda con Euroamérica Seguros de Vida S.A. por un monto aproximado equivalente a 1,11 millones de Unidades de Fomento al 31 de diciembre de 2009 (valor implícito de los terrenos en 0,05 UF/m²). A la fecha el referido contrato de financiamiento se encuentra con el servicio de pagos de las respectivas cuotas al día. La totalidad de la cuenta por cobrar a CB S.A. se extinguiría mediante la venta de lotes de terrenos que realice Curauma S.A. a terceros (valor implícito adicional de los terrenos de 0,22 UF/m²). Luego, todo lo que excede el valor de 0,27 UF/m² y una vez descontadas inversiones y desembolsos tributarios y financieros, va íntegramente a aumentar el patrimonio de Curauma S.A. Con todo, CB S.A. continua obligado a pagar la cuenta por pagar relacionada hasta que se extinga totalmente.

Si se considera solamente aquellos suelos disponibles para desarrollo inmobiliario de acuerdo al Seccional La Luz (480 hás.) y al Plan Intercomunal de Valparaíso, es decir, 1.892 hás., en total, los valores implícitos de suelo bruto anteriores aumentan de 0,05 UF/m2 a 0,07 UF/m2, y de 0,22 UF/m2 a 0,33 UF/m2, y el total, de 0,27 UF/m2 a 0,40 UF/m2.

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La evaluación de Impacto Ambiental del Plan Intercomunal de Valparaíso, que incorpora 1.412 hás. a la superficie urbana, sido objeto de una serie de modificaciones, observaciones y trámites efectuados por la Comisión Regional de Medio Ambiente, el Consejo Regional y la Contraloría General de la República.

Dado lo anterior, el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, procedió a realizar modificaciones y ajustes normativos al Plan Intercomunal de Valparaíso, ajustándolo al marco normativo superior vigente. Estas modificaciones y ajustes en términos generales, simplifica la normativa traspasando decisiones y precisiones a los Gobiernos Comunales por la vía de ampliar sus límites urbanos comunales, al momento que sea requerido y establecer nuevas vialidades de orden intercomunal caso a caso.

Estos cambios normativos no alteraron las condiciones de Zona Urbana y Zona de Extensión Urbana, considerada para el sector de Curauma Las Cenizas (1.412 hás).

Cabe señalar que la aprobación del citado Plan Intercomunal, constituirá un hecho relevante, dado la inmensa repercusión que tendrá para el desarrollo de los negocios sociales.

Las autoridades responsables tienen conocimiento de la situación del Plan Intercomunal y manifiestan que ya se encuentra en sus trámites finales de solución a las observaciones planteadas por la Contraloría General de la República, ninguna de las cuales tiene relación con las propiedades, sobre las cuales la Sociedad mantiene derechos vigentes.

Desglose de valores implícitos (UF/m²) del aporte de CB S.A. a Curauma S.A. al 31de diciembre de 2009:

De esta forma, el respaldo a los activos de Curauma S.A. es básicamente el negocio inmobiliario y está compuesto por el contrato con Euroamérica asociado a 2.904 hectáreas urbanas y de extensión urbana ubicadas en las comunas de Valparaíso y Viña del Mar, que constituye a su vez el modo de pago a Curauma S.A. y filiales de la cuenta por cobrar a CB S.A. por UF 7.779.147,80 al 31 de diciembre de 2009.

Desde el punto de vista inmobiliario, se estima que para el próximo ejercicio las oportunidades de negocios, no sólo se concentrarán en la colocación de macrolotes en el segmento de construcción de viviendas mayor densidad, los que cuentan con un fuerte apoyo de subsidios impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, sino que también en otros segmentos dado que se estima que el crecimiento económico proyectado, impulsará el desarrollo inmobiliario general.

Adicionalmente, Curauma S.A. posee a través de filiales los siguientes activos inmobiliarios: • 106,76 hectáreas urbanas ubicadas en la comuna de Valparaíso.

• Otros activos inmobiliarios que comprenden principalmente 113 hectáreas, contiguas al loteo Alto Ilimay en Las Cruces, y 38 hás en la comuna de Limache, ambos en la V Región

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Se procede a continuación a explicar en detalle aspectos inmobiliarios relevantes de la ciudad Curauma en sí, de su entorno global y de Curauma S.A.

1. Curauma: descripción, datos relevantes y fundamentos económicos. a) Tamaño y ubicación.

• Más de 4.300 hectáreas (2.313 hás. ubicadas en el sector La Luz, comuna de Valparaíso; y 2.012 hás. ubicadas en el sector Las Cenizas, de las cuales 350 hás. pertenecen a la comuna de Viña del Mar y 1.662 hás. a la comuna de Valparaíso), clasificadas de la siguiente manera:

Clasificación de superficies en La Luz y Las Cenizas de acuerdo a su uso.

Sector

Superficie utilizable para desarrollo habitacional,

comercial e industrial

Áreas verdes, tranques y zonas de protección Total (Hás.) La Luz 1.781 532 2.313 Las Cenizas 1.412 600 2.012 Total 3.193 1.132 4.325

• Los estándares implícitos de áreas verdes e infraestructura en Curauma son por lejos superiores a cualquier ciudad de Chile.

b) Plan Regulador.

• El Sector Tranque La Luz es Zona Urbana de acuerdo al Plan Regulador Comunal de Valparaíso. Contempla usos habitacionales, comerciales, educacionales, industriales, zonas de equipamiento y zonas de protección y áreas verdes.

• El Plan Intercomunal de Valparaíso – el cual ingresó en los primeros días de octubre de 2009 a la Comisión Regional de Medio Ambiente Regional y se espera que ingrese al Consejo Regional, próximamente – considera a 1.412 hás. de Las Cenizas como Zonas de Extensión Urbana (ZEU). Las ZEU se definen como las áreas de crecimiento de la ciudad en las cuales el legislador ha previsto acoger la demanda futura de consumo de suelo por crecimiento urbano.

c) Datos del Gran Valparaíso.

 La zona urbana consolidada del Gran Valparaíso –definido como las comunas de Valparaíso, Viña del Mar, Concón, Quilpué y Villa Alemana asciende a 15.000 hás., en la cual destaca, la cercanía relativa de La Luz y Las Cenizas a los centros de Valparaíso y Viña del Mar.

 Actualmente, el consumo anual de suelo urbano en el Gran Valparaíso asciende a 300 hás. aproximadamente. Esta cifra debería crecer con el desarrollo económico del país y particularmente en la Región de Valparaíso.

 Producto en parte significativa por el efecto de la segunda vivienda, entre los años 1992 y 2002, el cuociente crecimiento porcentual del número de viviendas a crecimiento porcentual de la población fue muy superior en el Gran Valparaíso en comparación con el de Santiago y el del total del país: 3,4 veces versus 1,9 y 2,4 veces, respectivamente.  Inversiones históricas en infraestructura vial, ferroviaria y turística de los últimos años –

Merval, Camino La Pólvora, Troncal Sur, Muelle Barón, y otros - rompen el retraso evidente que presentaba Valparaíso y mejoran el nivel de servicios del área urbana y su conectividad.

 Valparaíso declarado Patrimonio de la Humanidad implica un impulso turístico y de radicación de servicios y de población de la ciudad fuera del casco histórico. Este elemento es de suma importancia para Curauma.

 Alta elasticidad ingreso de la segunda vivienda y del turismo, sumada a la recuperación del turismo argentino, han colaborado a que el Gran Valparaíso y la Región tengan altas tasas de crecimiento en el último tiempo. Esto debería acentuarse en el futuro.

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 Programas Habitacionales que están siendo impulsados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, los cuales pretenden otorgar y concretar durante los próximos meses, subsidios habitacionales , a través de los definidos como Fondo Solidario para la Vivienda Títulos 1 y 2, D.S. – 40 ( que en el caso del FSV-1 entrega una vivienda de 55 m2 con sólo UF 30 de ahorro) y el reciente Subsidio Habitacional Extraordinario que otorga UF 420 (en el caso de la Comuna de Valparaíso) para viviendas nuevas de hasta UF 950. Estos planes requieren contar con ciertos requisitos en cuanto a infraestructura y topografía adecuada, requisitos que Curauma cumple a cabalidad para el desarrollo de estos planes habitacionales, por lo cual se estima que es altamente probable concretar nuevas ventas de terrenos con este fin.

2. Propiedad y derechos en Curauma.

 Sector Las Cenizas: Curauma S.A. es titular de derechos en el desarrollo del 100% de los terrenos de este sector.

Superficie utilizable para desarrollo habitacional, comercial e industrial (hás.)

Áreas verdes y zonas de

protección (hás.) Total 1.412 600 2.012  Sector La Luz: Superficie utilizable Propietario o para desarrollo

habitacional Áreas verdes titular de derechos comercial e industrial

y zonas de protección Total en el desarrollo Hás. Hás. Hás. Curauma S.A. 781,20 393,00 1.174,20 Desarrolladores inmobiliarios e Inversionistas 1.000,00 56,00 1.056,00 Subtotal 1.781,20 449,00 2.230,20 Tranque 0,00 82,60 82,60 Total 1.781,20 531,60 2.312,80

 Actualmente existen 24 Proyectos Residenciales (casas entre 700 y 5.000 UF), de los cuales 15 de ellos, se encuentran con el desarrollo de nuevas etapas.

Adicionalmente a estos Proyectos Residenciales, existen otros Proyectos de Equipamiento, que consideran:

o Cuatro Colegios

o Una Universidad (Pontificia Universidad Católica de Valparaíso)

o Tres Supermercados, pertenecientes a las cadenas Cencosud, D&S y Unimarc

o Un Parque Industrial (incluye Polo Tecnológico de CORFO)

o Un Strip Center con locales comerciales y farmacias de la cadena Cruz Verde

o Otros equipamientos de servicios, como Carabineros de Chile, Recintos deportivos, clubes de remo, equipamiento comercial a escala de barrio y oficinas de Parques y Jardines La Luz S.A.

Estos proyectos más otros en etapa avanzada de planificación, se están desarrollando sobre una superficie mayor a 500 hás., habiéndose ocupado a la fecha más de 443 hás.  En el ejercicio anterior, se incorporaron cuatro proyectos, como son: 1) Jardines Alto

Laguna; 2) Parque Inglés de Curauma; 3) Proyecto de departamentos y; 4) Proyectos de construcción aledaños al sector del Supermercado Santa Isabel.

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 Para el ejercicio 2010, se espera concretar el proyecto habitacional “Puerto Esperanza”, el cual se enmarca dentro de los proyectos impulsados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la creación de los Fondos Solidarios y Subsidios Extraordinarios. Este proyecto considera una superficie estimada para su desarrollo de 6,2 hás. y cuyo plan maestro considera principalmente:

o Construcción de 11 condominios de Edificios

o Zonas de áreas verdes

o Zonas de equipamiento

o Edificios de 5 pisos, los con tendrán 4 departamentos por piso.

3. Características y uso de suelos.

 Topografía de terrenos sobre los cuales Curauma S.A. posee derechos:

Superficie Topografía: rango de pendientes (hás.) Sector hectáreas 0% - 15% 15% - 25% 25% - 40% 40% - 70% Más de 70% La Luz 1.174 309 222 246 252 145 Las Cenizas 2.012 826 402 448 287 49 Total 3.186 1.135 624 694 539 194 Notas:

1) 100% de pendiente equivale a 45º en el sistema sexagesimal, o a la mitad de un ángulo recto.

2) Las hás. urbanizables son esencialmente aquéllas cuya pendiente es inferior a 40%.  Se poseen 1.135 hás con bajísima pendiente (entre 0% y 15%); además, existen 1.759

hás. con pendientes entre 0% y 25%.

 El 77% de la superficie total posee una pendiente inferior al 40%. Zonas con pendientes superiores al 40% requieren estudios adicionales para ser desarrolladas (por ejemplo, de mecánica de suelos).

 Como referencia, el plan de Valparaíso tiene sólo 200 hás. y el plan de Viña del Mar posee unas 770 hás. Por otro lado, solamente considerando a Las Cenizas, se tiene que la superficie con pendientes menores a 25% superan las 1.200 hás.

 La gran ventaja de distancia y tiempos de viaje hacia el centro de Valparaíso y Viña del Mar, junto con la excelente conectividad tanto a la costa como hacia Santiago, le entregan a Las Cenizas y La Luz un atributo diferenciador (y determinante a la hora de decidir) con respecto a otras zonas de extensión urbana que se encuentran más alejadas. El sector de Las Cenizas, aún no desarrollado, se encuentra incluso más cerca de los centros urbanos de Valparaíso y Viña del Mar que el sector de La Luz. La totalidad de las Zonas de Extensión Urbana de Las Cenizas está clasificada como área de densidad alta (70 viviendas/hás.), por lo que teóricamente se permitiría construir –aun cuando no necesariamente sea lo que se realicen - 98.000 viviendas.

4. Otros antecedentes relevantes.

• Las ventas de los gestores correspondientes a los tres últimos años, implican una ocupación de terreno promedio de 75 hás. brutas para vivienda y para uso industrial, comercial, educacional y otros, aproximadamente.

• Cuando se inicie el desarrollo de Las Cenizas, una vez se apruebe la Evaluación de Impacto Ambiental del Plan Intercomunal de Valparaíso, el desarrollo conjunto de los sectores de La Luz y Las Cenizas debería ser superior a 150 hás. anuales. Un factor que puede acelerar este desarrollo es la transformación antes mencionada de Valparaíso – cuya población actual es de 263.000 habitantes aproximadamente, excluyendo Curauma y Placilla – en una ciudad más turística que la actual y, por lo tanto, con mayor cantidad de 2ª vivienda y servicios relacionados.

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• Nuestra experiencia indica que en promedio los gestores inmobiliarios compran terrenos para seis años de venta estimada. Esto significa que Curauma S.A. termina de comercializar los terrenos sobre los cuales actualmente tiene derechos seis años antes de que los gestores materialicen sus construcciones.

• La población actual de Curauma es de aproximadamente 24.000 habitantes, creciendo en más de 4.000 personas al año. La población de Placilla es de 9.500 habitantes.

• Población proyectada para Curauma: 200.000 habitantes.

5. Ventas año 2009 y proyecciones para el 2010 Ventas 2009

Las ventas registradas al 31 de diciembre de 2009 se incrementaron en relación a diciembre de 2008, en un 20%, a pesar de la crisis vivida entre los ejercicios 2008 y 2009, Curauma se ha expandido a un ritmo de 80 hectáreas anuales brutas.

Al incremento anteriormente indicado, se suma a la instalación de nuevas empresas y servicios en el Parque Industrial Curauma. Actualmente el Parque Industrial Curauma cuenta con 16 empresas instaladas y 13 en proceso de construcción.

Respecto del stock de viviendas, durante el ejercicio anterior y parte de éste, el ritmo de construcción sufrió una disminución, lo cual en este momento está generando un consumo de esos stocks, y por lo tanto una fuerte disminución en las casas disponibles.

Perspectivas y proyecciones para 2010

Para el ejercicio 2010 se prevé una reactivación en el sector, dado que existen 24 proyectos habitacionales, de los cuales sólo cinco están concluidos en el ejercicio 2009 y el resto se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

Dentro de estos proyectos, se encuentran los de las inmobiliarias Galilea y Beltec que se inician en el primer semestre de 2010 y que corresponden a casas con precios sobre las 2.500 unidades de fomento, además de un nuevo proyecto de 400 departamentos de baja altura de la inmobiliaria Fernández Wood.

Por confirmar, dos proyectos de viviendas sociales, que suman 1.280 unidades, siendo uno de ellos desarrollado por Besalco.

Con todo, considerando los nuevos proyectos habitacionales descritos, las etapas de barrios en desarrollo y la construcción de infraestructura, instalación de comercio, servicios e industrias, se estima una inversión cercana a los US$ 140 millones, y esto sin considerar el valor del terreno.

Respecto de nuevos servicios, en enero de 2010 comenzará el funcionamiento de un supermercado de la cadena Unimarc, el cual contará con diez locales comerciales. Con este supermercado, Curauma ya cuenta con tres supermercados, siendo los otros, uno de la cadena Cencosud y otro de la cadena D&S.

Respecto del Parque Industrial, se instalarían, entre otros, el nuevo Edificio Tecnológico de la Corfo, el cual ocupa una superficie de 9.000 metros cuadrados y una planta de distribución de la Compañía de Cervecerías Unidas.

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6. Consideraciones finales.

• La expansión del Gran Valparaíso ya llegó a Curauma. Este proceso es equivalente a lo que pasó en Santiago en la comuna de La Florida en la década de los 80 y en las comunas de Puente Alto y Maipú en la década de los 90.

• Dos aspectos fundamentales del plan de acción de Curauma son:

o Realizar a tiempo las obras de macroinfraestructura (0,15 UF/m²) que permitan el desarrollo óptimo en el tiempo de sus terrenos. Estas inversiones no sólo aumentarán el valor de los terrenos para Curauma, sino que permitirán un crecimiento eficiente y acelerado del Gran Valparaíso.

o Diseñar una política comercial y financiera que conduzca los precios de los terrenos a sus equivalentes en distancias y atributos dentro del área metropolitana del Gran Valparaíso.

No es nuestro rol presentar una evaluación económica de estos activos. En esta exposición hemos querido entregarle a usted de la manera más resumida posible un conjunto de antecedentes que le permitan, con los cambios que estime pertinentes, hacer la evaluación que desee.

Actividades y Negocios de Filiales

Curauma S.A. participa en el sector inmobiliario, a través de sus filiales Parques y Jardines La Luz S.A., antes Inmobiliaria Curauma S.A. e Inmobiliaria La Aldea S.A., las cuales poseen suelos disponibles para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la Región de Valparaíso. a).- Parques y Jardines La Luz S.A., antes Inmobiliaria Curauma S.A.

Parques y Jardines La Luz S.A., antes Inmobiliaria Curauma S.A. tiene como objeto social el desarrollo del proyecto Ciudad de Curauma.

El estado actual del proyecto como su estado de avance, alcances y proyecciones, se detallan en Actividades y Negocios de la Sociedad Matriz.

b).- Inmobiliaria La Aldea S.A.

La sociedad filial indirecta Inmobiliaria La Aldea S.A. ha iniciado el proceso para el desarrollo de un paño de 113 hás., ubicado en la localidad de Las Cruces comuna del El Tabo, cuyo desarrollo es congruente con la normativa urbana vigente lo que permitirá captar la demanda de primera y segunda vivienda en tipologías mixtas (edificios y casas) además de los equipamientos correspondientes.

c).- Gestora y Administradora S.A.

La sociedad filial Gestora y Administradora S.A. antes CB Transportes S.A., es una sociedad de inversión cuya actividad principal se descontinuo en ejercicios anteriores y cuyo principal activo es una cuenta por cobrar a la sociedad controladora - CB S.A. - motivo por el cual no complementa el giro inmobiliario de la Sociedad Matriz.

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ANALISIS COMPARATIVO Y EXPLICACION DE LAS PRINCIPALES TENDENCIAS DETERMINADAS CON BASE A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS REFERIDOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2009 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2008.

A continuación se presentan una serie de indicados financieros de la Sociedad, calculados al cierre de cada ejercicio.

Cabe señalar que los indicadores correspondiente al ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2008, fueron recalculados en función de las cifras determinadas en los estados financieros consolidados preparados bajo la normativa IFRS, es por ello que estos indicadores difieren de los presentados en estados financieros anteriores (Fecu’s), los cuales fueron determinados en su oportunidad, bajo Principios Contables Generalmente Aceptados (PCGA) chilenos.

LIQUIDEZ: La razón de liquidez definida como la razón de activo corriente a pasivo corriente determinada según los estados financieros consolidados de la Sociedad matriz referidos a las fechas indicadas, es la siguiente:

Al 31.12.2009 Al 31.12.2008 Activo corriente M$ 13.062 18.587 Pasivo corriente M$ 38.940.820 36.481.421 Liquidez corriente 0,00 0,00 Razón ácida 0,00 0,00 RESULTADOS Cifras en miles de pesos.

Al 31.12.2009

Al 31.12.2008

Total ingresos de explotación - 14.878

Resultado operacional - 14.878

Gastos financieros (4.426.755) (6.096.535)

Resultado no operacional 7.058.839 16.667.245

R.A.I.I.D.A.I.E. 11.500.658 22.780.292

Utilidad después de impuestos. 5.762.973 14.846.510

El resultado no operacional ascendente a una utilidad de $ 7.059 millones al 31 de diciembre de 2009, se explica principalmente por los ingresos financieros, netos de gastos financieros por $ 8.103 millones y otros ingresos y egresos fuera de la explotación por $ 2.367 millones.

RENTABILIDAD

Al 31.12.2009

Al 31.12.2008

Rentabilidad del patrimonio 4,69% 23,69%

Rentabilidad del activo. 3,06% 8,36%

Utilidad por acción. $ 1,69 $ 4,37

Dividendo por acción - -

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CURAUMA 9 ENDEUDAMIENTO Al 31.12.2009 Al 31.12.2008 Razón de endeudamiento definida

como la razón de total pasivo

exigible a patrimonio. 0,46 0,42

Deuda de corto plazo a deuda total. 65,79% 69,73%

Deuda de largo plazo a deuda total. 34,21% 30,27%

La cobertura de gastos financieros, definida como el resultado antes de impuestos e intereses dividido por

gastos financieros.

2,59 3,73

Dentro de la política de financiamiento de la Sociedad Matriz, la Administración continuará con el proceso para la obtención de financiamiento a largo plazo, el cual será utilizado para el desarrollo de los actuales y futuros proyectos y para el cumplimiento de las obligaciones financieras vigentes. De esta manera se podrá también solucionar la posición de capital de trabajo negativo que ha presentado la Sociedad en los últimos ejercicios.

ACTIVIDAD: El total del activo consolidado de la Sociedad al 31 de diciembre de 2009 asciende a $ 188.598 millones y es un 6,14% mayor al total de activo a igual fecha del ejercicio anterior. El aumento del activo consolidado se explica principalmente por el incremento en las cuentas por cobrar a empresas relacionadas.

DIFERENCIAS ENTRE VALOR LIBRO Y VALOR ECONOMICO DE LOS ACTIVOS Las inversiones en empresas relacionadas que posee la Sociedad Matriz, se presentan valorizadas en los estados financieros, de acuerdo al método de participación en el patrimonio de a sociedad emisora.

De igual manera, el valor asignado a los terrenos destinados al desarrollo inmobiliario, que se encuentran radicados en el activo consolidado de la Sociedad Matriz, se presentan valorizados a sus respectivos valores de tasación, determinados según los informes preparados por un profesional independiente.

Estos valores de tasación podrían tener variaciones en el futuro, las cuales dependen en gran medida de la aprobación del Plan Intercomunal de Valparaíso, siendo ésta una condición relevante para la fijación de los precios futuros y para la determinación del valor económico de ellos.

Cabe señalar que la aprobación del citado Plan Intercomunal, constituirá un hecho relevante, dado la inmensa repercusión que tendrá para el desarrollo de los negocios sociales.

Las autoridades responsables tienen conocimiento de la situación del Plan Intercomunal y manifiestan que ya se encuentra en sus trámites finales de solución a las observaciones planteadas por la Contraloría General de la República, ninguna de las cuales tiene relación con las propiedades, sobre las cuales la Sociedad Matriz mantiene derechos vigentes.

La Administración de la Sociedad Matriz estima que el valor de los terrenos del Desarrollo Inmobiliario de Curauma que respaldan el pago de la cuenta por cobrar a CB S.A., excederían en forma significativa el valor de dicha cuenta por cobrar y dado que los accionistas de Curauma S.A. acceden además al upside y plusvalía del valor del suelo, estima que el valor de sus activos puede presentar diferencias importantes con valor actual de ellos.

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ANALISIS DE LAS VARIACIONES EN LOS MERCADOS

Curauma S.A. participa principalmente en el sector inmobiliario del Gran Valparaíso, zona que presenta un importante desarrollo que afecta positivamente al desarrollo inmobiliario de Curauma.

DESCRIPCION Y ANALISIS DE LOS PRINCIPALES COMPONENTES DE LOS FLUJOS NETOS ORIGINADOS POR LAS ACTIVIDADES OPERACIONALES, DE INVERSION Y DE FINANCIAMIENTO

El flujo neto de efectivo negativo, generado en el ejercicio 2009 asciende a $ 2 millones que se descompone de la siguiente manera:

Las actividades de la operación generaron un flujo negativo de $ 949 millones, el que se explica principalmente por la utilidad del ejercicio por $ 5.763 millones, ingresos financieros netos de gastos financieros por $ 8.103 millones y otros ingresos netos de otros egresos fuera de la explotación por $ 2.367 millones.

Las actividades de financiamiento originaron un flujo de $ 3.228 millones, que se explica principalmente por obtención préstamos de empresas relacionadas por $ 6.190 millones, obtención de otras fuentes de financiamiento por $ 5.268 millones, pago de préstamos por $ 284 y $ 6.045 millones, y pago de otros préstamos por $ 1.901 millones

Las actividades de inversión, generaron un flujo negativo de efectivo por $ 2.281 millones, que se explica por la venta de inversiones inmobiliarias por $ 1.829 millones, la incorporación de activos inmobiliarios por $ 4.111 millones.

ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO

La Sociedad Matriz en su carácter de empresa inmobiliaria enfrenta riesgos inherentes al sector inmobiliario, que es sensible al nivel de actividad económica del país, al nivel de tasas de interés, políticas de vivienda, entre otras.

Tal como se ha señalado, durante el ejercicio 2009 se generó un incremento en la venta de viviendas del 20%, respecto de igual período del año anterior, a pesar de la crisis financiera de los mercados ocurrida entre los años 2008 y 2009. La Administración de la Sociedad estima que el incremento en la venta de viviendas, se debe en parte, al consumo de los stock de viviendas durante el ejercicio anterior y parte de éste, dado que el ritmo de construcción sufrió una disminución, lo cual está generando un consumo de esos stocks, y por lo tanto una fuerte disminución en las casas disponibles.

Por otra parte, la Sociedad está expuesta a las fluctuaciones de la tasa de interés doméstica. La exposición al riesgo de variación del tipo de cambio de la Sociedad, esta relacionada con las obligaciones en moneda extranjera mantenidas por la Sociedad matriz, de acuerdo a lo siguiente:

Rubros Al 31.12.2009 MUS$ Al 31.12.2008 MUS$ Activos - - Pasivos 5.320,69 4.463,76

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